La paura di perdere la propria dimora perseguita chi è schiacciato da montagne di debiti. Ma cosa succede se arriva la notifica di pignoramento della prima casa cointestata, ad esempio tra coniugi o tra fratelli?
In questo articolo andiamo a spiegare quando il pignoramento dell’abitazione principale in comune è possibile, e come si può tutelare il comproprietario non debitore.
Il pignoramento della prima casa cointestata è veramente possibile?
La risposta è dettata dalla disciplina specifica contenuta nell’art. 599 e seguenti del Codice di Procedura Civile.
La vera pignorabilità di una prima casa intestata a più soggetti dipende dal tipo di creditore che intende procedere al pignoramento immobiliare. Infatti, non tutti i creditori hanno la stessa legittimazione ad aggredire la prima casa del debitore.
Pignoramento da parte dei creditori privati
Quando si parla di creditori privati ci si riferisce a quelli a cui il debitore esecutato non ha ripagato delle somme che derivano da rapporti contrattuali o giudiziali. Ad esempio i mutui non pagati alle banche, i debiti per spese condominiali non pagate, il prestito della finanziaria non rimborsato, o magari un risarcimento non versato ad una controparte processuale.
Questi creditori possono pignorare la prima casa del debitore senza limitazioni, a prescindere dal fatto che sia l’unica abitazione del debitore o che sia di lusso o meno.
In questo caso, il pignoramento non è limitato solo alla quota del debitore, ma coinvolge la costruzione intera. Ciò significa che tutto l’immobile può essere venduto all’asta, oppure assegnato al procedente.
Tuttavia, al creditore spetta solo una parte del ricavato dell’asta proporzionale alla quota del debitore esecutato. Il resto deve essere restituito ai comproprietari non debitori.
Poniamo l’esempio di una casa cointestata al 50% tra due fratelli o due coniugi, e solo uno di loro due ha un debito di 200.000 euro con una banca. Quest’ultima ha il diritto di pignorarla e venderla all’asta.
Se l’immobile viene aggiudicato ad un prezzo finale di vendita di 400.000 euro, la banca avrà diritto a ricevere 200.000 euro (corrispondenti alla quota del debitore esecutato) e i rimanenti 200.000 euro andranno all’altro fratello (corrispondente alla sua quota).
Pignoramento da parte del Fisco
Quando, invece, è l’Agenzia delle Entrate Riscossione a procedere con un pignoramento della prima casa i limiti di legge sono più forti e più favorevoli al debitore-contribuente.
Infatti, l’ex Equitalia, che è il soggetto che si occupa della riscossione dei tributi erariali (come, ad esempio, le imposte sul reddito) e delle sanzioni amministrative (come, ad esempio, le multe per le infrazioni stradali), non può pignorare le prime case se si verificano le seguenti condizioni:
- il contribuente in debito non possiede altri immobili (abitazioni o terreni), né parte di essi;
- l’immobile è adibito a civile abitazione;
- il dibitore vi risiede;
- la proprietà in questione non rientra nelle categorie catastali dedicate agli immobili di lusso.
Tuttavia, il creditore può incassare solo una parte del ricavato dell’asta proporzionale alla quota del debitore. Il resto deve essere distribuito fra comproprietari non debitori secondo le loro quote di proprietà (o altro diritto reale sul bene).
Ad esempio, se una casa è cointestata al 50% tra marito e moglie e uno dei due ha un debito di 100.000 euro con l’Agenzia delle Entrate per imposte non versate nelle casse erariali, l’Agenzia può pignorare la casa e venderla all’asta solo se la casa non è la prima e unica abitazione dei coniugi e se non è di lusso.
Se la casa viene venduta a 200.000 euro, l’Agenzia si prende 100.000 euro (corrispondenti alla quota del debitore) e restituisce 100.000 euro all’altro coniuge (corrispondente alla sua quota).
Come avviene il pignoramento dell’immobile cointestato
Per ogni dettaglio che riguarda l’articolata procedura di espropriazione forzosa in generale, invitiamo a leggere attentamente il nostro articolo dedicato al pignoramento mobiliare.
In questa sede ci interessa vedere gli aspetti più particolari e problematici sulla divisione di una casa intestata a più persone, che non sono tutte debitrici.
Infatti, l’art. 599, comma 1 del Codice di Procedura Civile stabilisce che:
Possono essere pignorati i beni indivisi anche quando non tutti i comproprietari sono obbligati verso il creditore.
Da qui deriva il diritto del comproprietario non debitore a ricevere la sua parte di danaro ricavato dalla liquidazione della casa, come abbiamo accennato in precedenza.
Ecco che il giudice dell’esecuzione può decidere quale sia il modo migliore per soddisfare il credito del procedente. Le opzioni sono:
- Vendita all’asta o l’assegnazione diretta al creditore se il bene immobile oggetto di pignoramento non è divisibile materialmente, o perché la sua ripartizione avrebbe un impatto troppo negativo sulla possibilità di realizzo;
- Divisione delle quote: azione che può essere richiesta dal comproprietario non debitore al giudice, al fine di separare la propria quota da quella del debitore.
Come difendersi dal pignoramento della prima casa cointestata
L’esecuzione forzata sulla prima casa cointestata è una situazione molto delicata che può avere conseguenze serissime per il comproprietario non debitore. Infatti, questi innanzitutto potrebbe perdere in tutto o in parte la dimora in cui risiede, oltre al danno patrimoniale per il deprezzamento dovuto al vincolo senza che ne abbia colpa diretta.
Per questo motivo, è importante conoscere i possibili rimedi per difendersi dall’aggressione o per limitarne gli effetti.
- Negoziazione di un piano di rientro: il debitore può ancora tentare di accordarsi con il creditore per estinguere il debito a nuove condizioni (pratica denominata “Saldo e stralcio” per le pendenze tributarie). Ad esempio, può estinguere il debito con il pignoramento del quinto dello stipendio oppure della pensione;
- Opposizione al pignoramento: l’azione che consente al debitore di contestare la legittimità o la validità del pignoramento. Se l’opposizione viene accolta, il giudice può annullare la procedura o ridurne gli effetti;
- Comproprietari non debitori comprano la quota del debitore esecutato prima che il giudice disponga la vendita dell’immobile: chi non ha debiti soddisfa il creditore, evitando di perdere la casa. Offre il grande vantaggio di non fare deprezzare il bene, oltre a non perdere l’abitazione.
Qualunque sia la decisione, è sempre raccomandabile studiare una strategia di riduzione dei rischi personali e patrimoniali con il supporto di professionisti esperti.
