Come salvare la casa dal pignoramento è la prima, angustiante, domanda di tantissime persone senza soldi e molto indebitate. La solidità del patrimonio familiare può svanire con l’espropriazione della dimora di famiglia.
Qui di seguito analizzeremo quali sono le cause e le conseguenze del pignoramento immobiliare, quali sono i soggetti che possono avviarlo e quali sono le possibili soluzioni per salvare la casa dall’esecuzione.
Le cause del pignoramento immobiliare
Il pignoramento dell’immobile abitativo può essere avviato da diversi soggetti che vantano un credito nei confronti del suo proprietario. Allo stesso modo i creditori possono aggredire anche gli altri diritti immobiliari pignorabili (l’usufrutto, la nuda proprietà, l’enfiteusi ed il diritto di superficie).
Fra le tante situazioni possibili, riepiloghiamo alcune fra le più ricorrenti:
- La finanziaria o la banca che ha concesso un mutuo pignora la casa per rate non pagate;
- Agenzia delle Entrate Riscossione (ex Equitalia), che ha emesso una cartella esattoriale, procede con il pignoramento per il recupero di imposte, tasse o sanzioni non pagate;
- Il condominio agisce pignorando la casa per delle spese condominiali non pagate;
- Un fornitore, un cliente, un dipendente o qualsiasi altro soggetto che ha ottenuto un titolo esecutivo (sentenza, decreto ingiuntivo, cambiale, ecc.) per il mancato pagamento di una fornitura, ad esempio.
Per poter avviare il pignoramento della casa, il creditore deve essere in possesso di un titolo esecutivo e di un atto di precetto, ossia un documento necessario per intimare, per l’ultima volta, al debitore di pagare entro 10 giorni dalla notifica. Se il debito non viene estinto entro il termine stabilito, il creditore può procedere con il pignoramento dell’immobile.
Conseguenze dell’esecuzione forzata sulla casa
Il pignoramento immobiliare comporta una serie di conseguenze sia per il debitore che per il bene stesso.
Per incominciare, il debitore esecutato non può più disporre della sua casa, nonostante possa continuare ad abitarci in attesa della vendita all’asta (o dell’assegnazione diretta al creditore).
Molto spesso l’immobile andrà aggiudicato ad un’prezzo di vendita sensibilmente più basso di quello di mercato, a vantaggio del debitore che potrebbe non essere in grado di soddisfare del tutto i creditori. E dovrà anche coprire le spese del procedimento (notifica atti, bolli, perizie ecc…).
Inoltre, fatto forse ancora più grave, l’immobile può essere espropriato anche se si tratta della prima casa del debitore o della sua famiglia, salvo alcune eccezioni previste dalla legge.
Soluzioni per salvare la casa dal pignoramento
Esistono scelte attuabili per salvare la casa dal pignoramento o per mitigarne gli effetti. Alcune sono preventive, altre sono successive al pignoramento. Vediamole ora, prese singolarmente:
- Rifondere il debito o rinegoziare i termini di estinzione, ad esempio ricorrendo ad un prestito personale o alla rateizzazione del debito. In questo modo si evita il pignoramento o si blocca il procedimento esecutivo in corso;
- Vendere la casa prima del pignoramento o dell’asta per realizzare un ricavo più alto, per ripianare i debiti e magari acquistare un altro immobile;
- Creare un trust sulla casa pignorabile. In questa maniera il debitore trasferisce l’immobile a un soggetto fiduciario (trustee), che lo gestisce nell’interesse di uno o più beneficiari (ad esempio i figli disabili o minori del debitore);
- Trasferire la casa in un fondo patrimoniale o porre un vincolo di destinazione sull’immobile. Questi istituti giuridici consentono di separare il bene dal patrimonio personale del debitore, destinandolo a uno scopo specifico, come la tutela della famiglia o di un’attività economica. In questo modo, l’immobile diventa inalienabile e impignorabile, salvo alcune eccezioni;
- Donare l’immobile a un familiare o ad altra persona vicina;
- Cedere la nuda proprietà e mantenere l’usufrutto sull’immobile. In pratica il debitore cede il diritto di proprietà della casa a un soggetto terzo, riservando per sé il diritto di abitazione e/o di goderne dei frutti fino alla propria morte.
Casi frequenti
Per rendere più chiaro il discorso, vediamo alcuni esempi di casi concreti in cui si può applicare una delle soluzioni viste sopra:
Mario ha contratto un debito con la banca per il mutuo della sua casa e non riesce più a pagare le rate. La banca gli notifica un decreto ingiuntivo e un atto di precetto. Mario decide di vendere la casa prima che scatti il pignoramento e trova un acquirente disposto a pagargli quasi il prezzo medio di mercato. Con questa somma, Mario ripaga il debito bancario e acquista un altro immobile più piccolo e meno costoso.
Anna ha contratto un debito con l’Agenzia delle Entrate per delle imposte non pagate e riceve una cartella esattoriale. L’Agenzia delle Entrate le notifica l’atto di pignoramento della sua casa, che è anche la sua prima casa. Anna può salvare la casa dal pignoramento se dimostra che non ha altri beni pignorabili e che il valore della casa non supera i 120.000 euro, soglia sotto la quale l’Agenzia delle Entrate non può procedere all’espropriazione forzataqu.
Luca ha contratto un debito con un fornitore per dei lavori fatti nella sua casa e non ha pagato la fattura. Il fornitore gli fa causa e ottiene una sentenza favorevole. Luca decide di donare la casa a suo figlio Marco, sperando così di metterla al riparo dai creditori. Tuttavia, il fornitore può invocare l’azione revocatoria per rendere inefficace la donazione, e pignorare l’immobile come se fosse ancora di proprietà di Luca. Per evitare la revocatoria, Luca e Marco devono dimostrare che il fornitore era a conoscenza del debito al momento della donazione e che questa non ha pregiudicato il suo diritto di credito.
Carla ha un debito con un suo ex dipendente per delle retribuzioni non pagate e subisce una sentenza di condanna. Carla decide di costituire un fondo patrimoniale con suo marito e di destinare la casa al mantenimento della famiglia. In questo modo, la casa diventa impignorabile dai creditori personali di Carla e del marito, salvo quelli che loro erano già prima della costituzione del fondo. Tuttavia, il dipendente può agire in revocatoria se dimostra che il fondo è stato costituito per impedirgli di soddisfare il suo credito.
Paolo è in debito con un cliente a causa di un risarcimento danni in conseguenza di una prestazione professionale non eseguita a regola d’arte. Così, Paolo decide di creare un trust con un soggetto fiduciario a cui trasferire la propria casa, nominando suo figlio come beneficiario. In questo modo, è vero che l’immobile esce dal patrimonio pignorabile, ma il cliente-creditore può ottenere la revoca del trasferimento della casa se viene riconosciuto l’intento di sottrarre ricchezza utili ad estinguere i debiti.
Sara ha contratto un debito con il suo avvocato per una causa persa e non ha pagato il suo onorario. L’avvocato procede con il precetto. Allora, Sara decide di cedere la nuda proprietà della sua casa a sua sorella e di mantenere l’usufrutto. In questo modo, la casa perde gran parte del proprio valore e diventa meno interessante per i creditori. Tuttavia, l’avvocato può pignorarla, in base all’art. 2929 bis del Codice Civile, per espropriare direttamente la nuda proprietà della casa senza dover invocare l’azione revocatoria.
