Il pignoramento della casa per le spese condominiali è possibile, anche per somme relativamente modeste. Si tratta di un’azione esecutiva che il condomino o un suo creditore può intraprendere per recuperare i crediti insoluti.
In questo articolo vedremo come funziona il pignoramento dovuto a spese condominiali non saldate, quali sono i diritti e i doveri del condomino e le possibili strategie per difendersi dal pignoramento della casa.
Come funziona il pignoramento per spese condominiali
Innanzitutto, chi abita, o comunque vanta un diritto su una parte di un condominio (ad esempio, è proprietario di una seconda casa nello stabile, ha affittato un garage in esso…), deve sapere che un singolo condomino può subire il pignoramento sia per i debiti del condominio che per i suoi debiti individuali verso il condominio.
In altre parole, i debiti per le spese condominiali non pagate che portano alla procedura esecutiva possono sussistere nel caso di:
- Condominio che non ha pagato i fornitori, oppure
- Condomino che non ha pagato la propria quota di spese dovute al condominio (anche se colui che era tenuto al pagamento era un suo inquilino).
Passiamo all’esame più dettagliato dei possibili scenari.
Condominio non ha pagato i terzi
Chi vive in un condominio, sa bene che deve pagare le spese condominiali per contribuire ai costi di gestione e manutenzione delle parti comuni dell’edificio.
A tal fine, devono prima ottenere dal tribunale un decreto ingiuntivo, ossia un ordine di pagamento immediato e provvisorio. Il decreto ingiuntivo viene notificato al condominio tramite l’amministratore, che ha l’obbligo di informare l’assemblea e di convocarla per decidere se opporsi o meno.
Se il condominio non si oppone entro 40 giorni dalla notifica, il decreto ingiuntivo diventa definitivo e inoppugnabile.
A questo punto, il creditore può procedere al pignoramento dei beni del condominio o dei singoli condomini. Per legge il procedente può scegliere quali beni aggredire, ma deve rispettare alcune regole:
- Deve prima pignorare i beni del condominio, come il conto corrente in cui confluiscono le quote dei condomini, oppure i beni comuni (ad esempio il terreno o le parti accessorie dell’edificio, tramite pignoramento immobiliare).
- Se i beni del condominio non sono sufficienti a coprire il debito, il creditore può pignorare i beni dei singoli condomini, ma solo per la quota proporzionale ai loro millesimi di proprietà.
In questa seconda ipotesi, coloro che hanno ripagato il debito condominiale con il proprio patrimonio hanno il diritto di rivalersi sui restanti condomini che non hanno subito il pignoramento.
Tutela dei condomini
I condomini che si trovano coinvolti in una procedura esecutiva per debiti del condominio possono tutelarsi in diversi modi:
Controllare la contabilità del condominio e la corretta gestione dell’amministratore;
- Estinguere il debito entro i termini previsti dal decreto ingiuntivo o dall’atto di precetto, per evitare il pignoramento o sospendere quello già avviato. In seguito, i condomini possono poi rivalersi sull’amministratore o sui morosi per ricevere il rimborso delle somme anticipate;
- Opporsi al pignoramento entro i termini di legge, se credono di essere responsabili del debito o se ritengono che si siano stati errori formali o sostanziali;
- Vendere l’immobile prima dell’espropriazione forzata o partecipare all’asta per riacquistarlo a un prezzo inferiore.
Condomino non ha pagato le spese condominiali
Situazione ancora più frequente è quella che vede dei condomini senza soldi e pieni di debiti, che non pagano la loro quota di spese condominiali. Allora, cosa può fare il condominio verso questi soggetti morosi?
Pertanto, l’amministratore ha il diritto e il dovere di procedere prima al pignoramento per spese condominiali non pagate, seguendo queste fasi:
- Convocare l’assemblea condominiale
Il condominio approva il piano di riparto delle spese e lo comunica ai condomini.
- Diffidare il condomino moroso
L’amministratore invia una diffida al condomino moroso per intimargli il pagamento. Se il condomino non paga, l’amministratore nomina un avvocato e richiede al giudice un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.
- Opposizione o pignoramento
Il decreto ingiuntivo viene notificato al condomino moroso, che può presentare opposizione.
Se il condomino non si oppone o se l’opposizione viene respinta dal giudice dell’esecuzione, il decreto diventa definitivo.
A questo punto il condominio può procedere al pignoramento dei beni del debitore, che viene notificato all’esecutato e agli eventuali terzi interessati. - Vendita della casa
Il giudice dell’esecuzione fissa l’udienza di vendita dell’immobile pignorato e ordina di darne pubblicità.
L’immobile viene venduto all’asta, e il ricavato viene distribuito tra i creditori secondo l’ordine di preferenza stabilito dalla legge.
Come sempre, bisogna tenere in debita considerazione che questa procedura giudiziale è costosa e relativamente lenta. Tuttavia, talvolta è l’unica maniera per ottenere il soddisfacimento di un credito.
Quali sono i diritti e i doveri del condomino pignorato
Il condomino esecutato ha alcuni diritti e doveri da rispettare durante la procedura di pignoramento:
- Ha diritto a partecipare all’assemblea condominiale e a votare sulle delibere che non riguardano le spese oggetto del pignoramento;
- Ha diritto a essere informato sullo stato della procedura e a presentare eventuali istanze o eccezioni al giudice;
- Ha diritto a restare nella casa fino al decreto di trasferimento;
- Ha diritto a proporre un piano di rientro o una transazione, ossia il cosiddetto “stralcio sugli immobili“, con il condominio, per evitare il pignoramento immobiliare;
- Ha diritto a richiedere il permesso di vendita diretta della casa almeno 10 giorni prima della data dell’aggiudicazione, versando il prezzo pagato dall’aggiudicatario più le spese e gli interessi;
- Ha l’obbligo di pagare le spese condominiali successive al pignoramento, salvo diversa disposizione del giudice;
- Ha l’obbligo di consentire l’accesso in casa al custode giudiziario, al consulente tecnico e agli eventuali acquirenti interessati;
- Ha l’obbligo di mantenere l’immobile in buono stato di conservazione e di non compiere atti che ne diminuiscano il valore.
Come difendersi dal pignoramento della casa
Il condomino moroso ha alcune possibilità di difesa dal pignoramento della casa per debiti condominiali, a partire dalla presentazione di opposizione a decreto ingiuntivo entro 40 giorni dalla notifica, dimostrando di aver pagato le spese o di averne diritto alla riduzione o all’esenzione.
È possibile anche che sussistano i presupposti per impugnare la delibera assembleare che approva il piano di riparto delle spese, contestandone la validità o la regolarità.
Inoltre, il debitore può domandare la sospensione del pignoramento della casa in presenza di gravi motivi, come la malattia, la disoccupazione o una fragile situazione di famiglia.
Può anche proporre un piano di rientro alternativo, ad esempio con il pignoramento dello stipendio al posto della casa, o una transazione con il condominio per saldare il debito a rate o con uno sconto.
Quali sono le alternative al pignoramento
Il pignoramento della casa non è l’unica soluzione per recuperare i crediti derivanti dalle spese condominiali. Esistono, infatti, altre strade che possono essere più vantaggiose sia per il condominio che per il debitore.
Il ventaglio delle soluzioni è:
- La mediazione civile: è uno strumento legale basato su tentativo obbligatorio di conciliazione tra le parti, assistite da un mediatore professionista, che cerca di trovare una soluzione bonaria al conflitto. La mediazione deve essere attivata prima di ricorrere al giudice e ha una durata massima di quattro mesi. Se la mediazione ha successo, si evita il processo e si risparmiano tempo e denaro;
- L’accordo stragiudiziale: si tratta di un patto tra le parti che prevede il pagamento del debito a condizioni più favorevoli per il debitore, come rateizzazioni, sconti o dilazioni. L’accordo deve essere scritto e sottoscritto dalle parti e può essere omologato dal giudice per renderlo esecutivo;
- Il fondo crediti: la legge permette di includere nel regolamento condominiale la possibilità di ridistribuire il debito di condomini inadempienti fra tutti gli altri, secondo un principio di solidarietà.
Domande frequenti
In questa sezione proponiamo una serie di domande e risposte, che sono tra le più frequenti che si riscontrano parlando di pignoramento della casa per debiti condominiali.
Se non si pagano le spese di condominio, si rischia il pignoramento dei propri beni, finanche alla casa.
Infatti, condominio o il suo creditore possono agire in tribunale con una richiesta di decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo e, in caso di mancato pagamento, procedere al pignoramento.
Il pignoramento per le quote non pagate avviene dopo che il condomino moroso ha ricevuto un decreto ingiuntivo e un atto di precetto che gli intimano di pagare le somme dovute entro un certo termine.
Se non provvede al pagamento, il creditore può pignorare i suoi beni, a partire dalla casa in condominio. Il pignoramento viene notificato al debitore e agli altri creditori eventualmente presenti.
Dopo il pignoramento, il proprietario dell’immobile continua ad essere tenuto al pagamento delle spese condominiali.
Tuttavia, se il condomino moroso non le paga, il custode giudiziario deve anticipare le quote dovute e poi riprenderle dal ricavato della vendita forzata dell’immobile.
Se l’immobile pignorato è affittato, il creditore può pignorare anche il canone di locazione che il conduttore versa al proprietario debitore, con la procedura di pignoramento mobiliare presso terzi.
In questo caso, il conduttore riceve una notifica del pignoramento e deve versare il canone direttamente al creditore o al custode giudiziario dell’immobile.
